Vanliga frågor och svar
Här hittar du de vanligaste frågorna och svaren som förekommer om lov- och anmälansärenden och strandskydd.
Många fastigheter i kommunen ligger inom detaljplanerade områden. Det betyder att det finns regler som bestämmer vad och hur mycket du får bygga i varje område. Bestämmelser för varje fastighet finns i detaljplanen. Du kan använda Vaxholms stads karttjänst Vaxholmskartan
Länk till annan webbplats. för att ta reda på ifall din fastighet ligger inom detaljplanerat område.
Om fastigheten ligger utanför detaljplan så framgår det av plan- och bygglagen vilka krav som ska prövas. Utanför detaljplan är översiktsplanen vägledande för hur mark- och vattenområden ska användas, utvecklas och bevaras. En prövning utanför detaljplan är oftast mer omfattande eftersom åtgärden inte har utretts i en detaljplan.
Mer information
Avgift tas ut i samband med att du söker bygglov, rivningslov, marklov, gör en anmälan och får ett startbesked eller förhandsbesked om bygglov samt strandskyddsdispens.
I samband med beslut om bygglov tillkommer ibland även en planavgift om fastigheten ligger inom en detaljplan där planavgift ska tas ut.
Att avgift får tas ut regleras i plan- och bygglagen (2010:900) 12 kap. 8-11 §§ och hur stor avgiften är bestäms av kommunfullmäktige.
Mer information finns på sidan Avgifter och taxor - hur mycket kostar det?.
Har du planer på att bygga nytt, bygga till eller flytta en byggnad till en annan plats så behöver du oftast bygglov. Ska du flytta en byggnad så kan detta även kräva rivningslov. Vissa åtgärder som i normala fall kräver bygglov kan vara bygglovsbefriade för en- och tvåbostadshus.
Även om en åtgärd är bygglovsbefriad så kan åtgärden ändå kräva anmälan.
Läs mer om olika åtgärder på sidan Vad vill du bygga, ändra eller riva?.
Innan du lämnar in en ansökan om bygglov är det viktigt att du har läst på om vilka bestämmelser som gäller för din fastighet och vilka handlingar som behöver bifogas till ansökan. Information om bygglovsprocessen finns på sidan Så går bygglovsprocessen till.
För att ansöka om bygglov använder du vår e-tjänst. Till ansökan behöver ritningar och övriga handlingar bifogas. Vi har skapat checklistor för vilka handlingar du behöver lämna in för respektive åtgärd. Checklistorna finns på sidan Checklistor - det här behöver du skicka in.
Ritningarna behöver vara fackmannamässigt utförda. Om du inte kan utforma ritningarna själv behöver du ta hjälp av en fackman.
Om du inte längre vill ha det lov eller det startbesked du har ansökt om meddelar du detta via e-post till bygglov@vaxholm.se. Ange ärendenummer och fastighet i meddelandet. Avgift tas ut enligt Stadsbyggnadsnämndens taxa punkt B 18.1. Läs mer på sidan Avgifter och taxor - hur mycket kostar det?.
Enligt plan- och bygglagen ska en bygglovsansökan handläggas inom tio veckor och en anmälan handläggas inom 4 veckor.
Handläggningstiden räknas från den dag när ansökan är komplett. Att ansökan är komplett innebär att alla handlingar som begärts in för att vi ska kunna granska ärendet har inkommit. Ritningarna behöver vara fackmannamässigt utförda.
Handläggningstiden kan förlängas med tio veckor för bygglov och 4 veckor för anmälan om detta behövs för att stadsbyggnadsnämnden ska kunna fatta beslut i ärendet. Om handläggningstiden förlängs skickas ett meddelande till dig som sökande. Tar handläggningen ytterligare tid fram till beslut så reduceras avgiften för sökande med en femtedel för varje vecka som handläggningstiden överskrids.
Om en åtgärd som kräver bygglov, rivningslov, marklov eller anmälan har utförts utan lov eller startbesked ska stadsbyggnadsnämnden besluta om föreläggande anpassat till utförd åtgärd. Föreläggandet kan innebära att lov måste sökas i efterhand eller att det utförda måste rivas.
Vid olovligt byggande ska stadsbyggnadsnämnden ta ut en byggsanktionsavgift. Byggsanktionsavgiften tas ut av kommunen med stöd av plan- och bygglagen. Avgiften är bestämd utifrån åtgärden och ska betalas av den som ägde fastigheten när överträdelsen begicks, den som begick överträdelsen eller den som fått en fördel av den. Byggsanktionsavgiften tas ut även om överträdelsen inte har skett uppsåtligen eller av oaktsamhet.
Mer information
Strandskyddet värnar om allemansrätten och friluftslivet. Det är också till för att bevara land- och vattenområden som är biologiskt värdefulla. Strandskydd gäller normalt på land och i vatten 100 meter från strandlinjen, på många platser har strandskyddet utökats till 300 meter. I Länsstyrelsen Stockholms karttjänster Länk till annan webbplats. kan du hitta information om var områden med strandskydd finns
För byggnation inom strandskyddat område krävs ofta en dispens från strandskyddsbestämmelserna. Vissa strandskyddade områden kan vara upphävda i detaljplanen. Strandskydd är ett generellt områdesskydd vid hav, sjöar och vattendrag i hela Sverige. Många åtgärder inom område där strandskyddsbestämmelser gäller är förbjudna.
Mer information
Ibland krävs det ett beslut om marklov för fällning av träd. Det gäller till exempel om fastigheten som du planerar att fälla träd på ligger inom detaljplan som har en bestämmelse om marklov för trädfällning. Planerar du att fälla träd inom område med strandskydd så kan trädfällningen även kräva en strandskyddsdispens.
Står träden på någon annans fastighet så behöver du tillstånd från fastighetsägare för att fälla träden.
Mer information
Om du är missnöjd med ett beslut kan du överklaga beslutet till Länsstyrelsen i Stockholms län. Överklagandet ska skickas till bygglovsenheten. Du kan skicka överklagandet via e-post till adressen bygglov@vaxholm.se eller via post till adressen Vaxholms stad, Eriksövägen 27, 185 83 Vaxholm.
- För den som delgivits beslutet ska överklagandet ha kommit in till oss inom 3 veckor från den dag då personen fick del av beslutet.
- För den som inte delgivits beslutet ska överklagandet ha kommit in till oss inom 4 veckor från den dag då beslutet kungjordes i Post- och inrikes tidningar.
Vid de flesta lov- och anmälningspliktiga åtgärder krävs en kontrollplan.
En kontrollplan är ett dokument innehållande ett antal punkter som ska kontrolleras under projektets gång och det är byggherren som ansvarar för att en kontrollplan upprättas.
Kontrollplanen fastställs gälla för ärendet i startbeskedet och när arbetet är klart ska kontrollplanen skrivas under och skickas in för att få slutbesked.
Exempel på kontrollplaner hittar du på sidan Ritningsexempel och kontrollplaner
Mer information
När du ska göra en bygg-, rivnings- eller markåtgärd behövs ofta en kontrollansvarig. En kontrollansvarig behövs inte för enklare åtgärder eller åtgärder som inte behöver bygglov eller anmälan. Kontrollansvarig ska vara certifierad. Är du osäker på om du behöver en kontrollansvarig kan du kontakta bygglovsenheten via bygglov@vaxholm.se.
Du hittar certifierade kontrollansvariga på Boverkets hemsida.
Mer information
Du ska ha påbörjat åtgärden inom två år och byggt klart inom fem år från den dag då beslutet vunnit laga kraft.
I Vaxholm finns områden där attefallsåtgärder inte får utföras.
När det gäller områden som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt har Stadsbyggnadsförvaltningen sammanställt en karta, utifrån boverkets vägledning, där startbesked inte kan ges. Kartan ajourhålls löpande och uppdateras om ytterligare områden definieras när startbesked handläggs.
Karta, områden där attefallsåtgärder inte får utföras
Pdf, 251.6 kB.
Om en befintlig byggnad är särskilt värdefull ur kulturmiljösynpunkt eller om fastigheten ingår i ett särskilt värdefullt område ställs krav på bygglov. Om fastigheten är belägen inom detaljplanelagt område måste komplementbyggnaden då prövas mot bestämmelserna i detaljplanen och den byggrätten som bestämts där.
Vad som är särskilt värdefull byggnad från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt går inte alla gånger i förväg att avgöra, men kontakta gärna bygglovsenheten via bygglov@vaxholm.se innan du gör en anmälan.
Information om vilka handlingar som du behöver lämna in för att få ett slutbesked finns i startbeskedet. När du har lämnat in alla handlingar som vi begärt utfärdar vi ett slutbesked.
Att flytta in utan slutbesked kan innebära en byggsanktionsavgift. I lovbeslutet eller startbeskedet står det om du behöver slutbesked innan åtgärden får tas i bruk.
Du behöver tillstånd från polismyndigheten Länk till annan webbplats. för att spränga.
Ska du spränga inom strandskyddat område så kan det krävas dispens för sprängningen. Marklov krävs för ändring av marknivå.
Mer information
I översiktsplanen finns kartor som visar var kulturmiljöområden finns. På sidan kulturhistoriska inventeringar kan du hitta information om din fastighet är inventerad.
Mer information
Ett byggnadsverks bärande konstruktion ska beskrivas i ett särskilt dokument som kallas konstruktionsdokumentation.
Huvudsyftet med konstruktionsdokumentationen är att den ska vara till nytta i förvaltningsskedet och ska beskriva hur den färdiga byggnaden uppfyller kraven i EKS, Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2011:10) om tillämpning av europeiska konstruktionsstandarder (eurokoder). Boverkets konstruktionsregler EKS 11 gäller fr.o.m. den 1 juli 2019.
Mer information
Om din grannes lovansökan följer detaljplanens bestämmelser finns det inga krav på att du som granne ska underrättas innan ett beslut tas.
När en lovansökan avviker från detaljplanens bestämmelser, eller ansökan avser åtgärder utanför detaljplan, ska grannarna underrättas och ges möjlighet att lämna synpunkter.
För vissa åtgärder utanför detaljplan behöver grannarna inte underrättas. Det gäller till exempel om en byggnads färg ska ändras eller om ett en- eller tvåbostadshus ska kompletteras med en komplementbyggnad eller en liten tillbyggnad.
Om det är uppenbart att lov inte kan ges så behöver grannar inte underrättas.
Om många personer berörs brukar man annonsera om underrättelsen i dagspressen. Underrättelsen finns även publicerad på Vaxholms stads officiella anslagstavla. Länk till annan webbplats.
Grannarnas yttranden utgör en del av det underlag som ligger till grund för beslutet.
Information till grannar om beslut
När ett beslut om bygglov är taget ska grannar och andra som kan vara berörda av bygglovsbeslutet underrättas, eftersom de kan ha rätt att överklaga beslutet. Berörda sakägare och grannar meddelas om beslutet via post. Beslutet kungörs även i Post- och inrikes Tidningar,Bolagsverket. Länk till annan webbplats.
Om många personer berörs av beslutet brukar man annonsera om underrättelsen i dagspressen. Underrättelsen finns även publicerad på Vaxholms stads officiella anslagstavla. Länk till annan webbplats.
Det krävs dispens för att anlägga en brygga eller utöka en brygga inom strandskyddat område. Det kan också krävas dispens för att ersätta en befintlig brygga, till exempel vid renoveringar.
Om det inte finns en meddelad dispens, är det förbjudet att anlägga en brygga enligt miljöbalken eftersom bryggan tar allemansrättsligt tillgängligt vatten i anspråk och kan väsentligt förändra livsvillkoren för växt- och djurliv i vattnet. Hur en brygga påverkar växt- och djurliv beror bland annat på bryggans utformning, material och läge. Till exempel kan en brygga ha en negativ miljöpåverkan på grund av grumling vid arbeten i vatten, skuggning, minskad konnektivitet i vattnet och utsläpp av kemikalier.
Det är svårt att få dispens för att anlägga en ny brygga. I undantagsfall kan det finnas särskilda skäl för dispens. Till exempel kan det finnas möjlighet att meddela dispens om en äldre brygga rivs och en ersättningsbrygga uppförs, om den nya bryggan inte tar mer yta i anspråk. Det kan även i undantagsfall finnas skäl att anlägga en brygga om det behövs med anledning av en fastighetens behov av båtförtöjning, under förutsättning att det inte finns andra möjligheter till transport till och från fastigheten. Du behöver i sådana fall visa att det inte finns möjlighet att utnyttja befintliga bryggor i området, reguljär båttrafik eller vägar.
Att anlägga en brygga för att den ska ligga nära en byggnad på din tomt eller som soldäck är inte skäl för att kunna ge en dispens.
Gäller det exempelvis en brygga vid en allmän badplats kan det finnas skäl för att anlägga en brygga.
Att ändra bryggor, bygga nytt eller muddra kan kräva anmälan om vattenverksamhet till Länsstyrelsen. Du hittar mer information om vilka åtgärder som kan kräva anmälan på Länsstyrelsens webbplats Länk till annan webbplats..
Att uppföra en ny byggnad kräver oftast strandskyddsdispens.
För att få dispens för att uppföra en ny huvudbyggnad krävs att platsen redan är i anspråktagen. Det kan till exempel var om det redan finns en huvudbyggnad som planeras att rivas och ersättas med en byggnad som har samma storlek och placeras på samma plats. Finns det ingen byggnad på fastigheten så går det oftast inte att ge dispens för att uppföra en byggnad.
Dispens kan även krävas för att uppföra en komplementbyggnad som till exempel garage, uthus, sjöstuga eller sjöbod. Förutsättningen för att byggnaden ska vara en komplementbyggnad är att den underordnar sig huvudbyggnaden både i storlek, utformning och användning.
Undantag från krav på dispens för komplementbyggnader är de komplementbyggnader som Länsstyrelsen har tagit beslut om Pdf, 14.6 MB.. Undantaget gäller för komplementbyggnader som placeras inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter och inom en tomtplats som angivits i ett beslut om dispens. Hela komplementbyggnaden ska då placeras inom 15 meter från huvudbyggnaden.
Inom område med detaljplan behövs dispens om det i detaljplanen finns en bestämmelse för att dispens krävs.
Tillbyggnader och ändringar av en befintlig byggnad kan kräva dispens beroende på hur de utformas. Att ändra en byggnad genom att ta upp fönster och dörrar kan kräva dispens. Att ändra en byggnad med att till exempel öppna upp fönster kan påverka hur byggnaden uppfattas och området runt om. Den kan då upplevas som mer privatiserande och avhålla allmänheten mer från att röra sig i området.
Att fälla mer än ett fåtal träd (2-3 stycken) kräver oftast dispens. Att fälla träd kan avhålla allmänheten från platsen eller förändra livsvillkoren för växt- och djurliv.
Skyddsvärda träd
Strandsskyddsdispens kan behövas för ett enskilt träd om trädet är särskilt biologiskt värdefullt.
Definitionen av ett särskilt skyddsvärt träd:
- Jätteträd; träd grövre än en meter i diameter på det smalaste stället under brösthöjd.
- Mycket gamla träd; gran, tall, ek och bok äldre än 200 år. Övriga trädslag äldre än 140 år.
- Grova hålträd; träd grövre än 40 centimeter i diameter i brösthöjd med utvecklad hålighet i huvudstam.
Miljöer med särskilt skyddsvärda träd:
- Miljöer med gamla, grova ekar och jätteträd
- Gårdsmiljöer
- Parker och kyrkogårdar
- Alléer och vägnära träd
- Miljöer med hamlade träd
Kontakta gärna bygglovsenheten via bygglov@vaxholm.se och fråga vad som gäller just ditt träd.
Röja sly
Att röja sly i normal omfattning kräver inte strandskyddsdispens. Kontakta bygglovsenheten via bygglov@vaxholm.se om du har frågor.
Ska du spränga inom strandskyddat område så kan det krävas dispens för sprängningen. Du behöver även tillstånd från polismyndigheten Länk till annan webbplats. för att spränga.
En strandskyddsdispens får tidsbegränsas för exempelvis uppställning av en kiosk över sommaren.
Planerar du att ersätta en byggnad med en ny byggnad inom område med strandskydd så behöver du ansöka om strandskyddsdispens.